fbpx Priebeh predaja a kúpy nehnuteľnosti | AkéByty.sk

Priebeh predaja a kúpy nehnuteľnosti

Kupujúci a predávajúci sa dohodli na cene. Toto ich rozhodnutie je potrebné potvrdiť rezervačnou zmluvou.

Rezervačná zmluva

Rezervačná zmluva je písomným potvrdením toho, že sa predávajúci rozhodol predať a kupujúci kúpiť danú nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť uvedená v rezervačnej zmluve je až do podpisu kúpnej zmluvy rezervovaná pre kupujúceho a tým zablokovaná pre iných záujemcov.

Na vysvetlenie opodstatnenosti rezervačnej zmluvy môže slúžiť tento príklad. Pri predaji nehnuteľnosti má kupujúci väčšinou viacero záujemcov. Preto ľahko môže dôjsť k situácií, že po zložení zálohy sa objaví záujemca, ktorý ponúkne predávajúcemu viac. Ak je však podpísaná rezervačná zmluva, obe strany sú ňou viazané. Kupujúci zložil peňažnú zálohu a preto predávajúci už nesmie ďalej ponúkať svoju nehnuteľnosť na predaj. A naopak, kupujúci si musí byť vedomý, že predávajúci môže mať aj iné, lukratívnejšie ponuky. Ak sa už rozhodol kupovať nehnuteľnosť a zložiť rezervačný poplatok, mal by mať na ňu zabezpečené finančné prostriedky. Jednoducho platí, „bez peněz, do hospody nelez“.

V rezervačnej zmluve okrem uvedenia zmluvných strán a nehnuteľnosti v každom prípade musí byť dohodnuté:

  • cena nehnuteľnosti
  • výška rezervačného poplatku
  • termín podpisu kúpnej zmluvy, prípadne zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
  • zmluvná pokuta

Rezervačný poplatok platí kupujúci v realitnej kancelárii. Môže to byť formou hotovosti, alebo prevodom na účet. V prípade, že dôjde k podpísaniu kúpnej zmluvy, rezervačný poplatok je časťou kúpnej ceny.

Aká má byť výška rezervačného poplatku?

Výšku rezervačného poplatku zvyčajne určuje realitná kancelária. V mnohých prípadoch je to aj výška provízie pre realitnú kanceláriu. Niekedy to býva 2% až 5% z ceny nehnuteľností, niekedy 1.660 – 2.000 €. Percentá z ceny sa uplatňujú v prípade, že ide o lukratívnejšiu nehnuteľnosť, pri bytoch sa zvyčajne používajú pevné sumy. Výška provízie závisí aj od regiónu a závisí od nej aj to, ktoré služby a poplatky z nej realitná kancelária uhradí.

Čo sa ale potom deje s rezervačným poplatkom?

Je potrebné si uvedomiť, že zložením rezervačného poplatku sa celý proces len začína a kedykoľvek môže stroskotať (kupujúci nemusí dostať hypotéku, manželia predávajúci sa pohádajú a zastavia predaj, jedna či druhá strana môže od transakcie z opodstatnených, ale aj absurdných dôvodov kedykoľvek odstúpiť). Preto by mal byť rezervačný poplatok uložený mimo celého diania a nikto by s ním ešte nemal disponovať.

Medzi najviac využívané spôsoby uloženia rezervačného poplatku patrí uloženie hotovosti v bezpečnostnej schránke (v bankovom sejfe), prípadne na účte realitnej kancelárie. Výhodou pre kupujúceho je, že za bezpečnostnú schránku platí realitná kancelária a takáto „úschova“ kupujúceho nič nestojí. Nevýhodou ale je, že peniaze nie sú nijako chránené, môžu k nim mať prístup pracovníci realitnej kancelárie, jednoducho sú v cudzích rukách. Pri hypotéke môže celý proces trvať 2 až 3 mesiace a riziko bankrotu kancelárie, aj keď len teoretické, je vždy.

Inou možnosťou je využitie vinkulovaného vkladu, resp. notárskej zápisnice. O charaktere a význame týchto možnosti sa dočítate nižšie. Záleží od kupujúceho, či sa rozhodne pre lacnejší, ale rizikovejší spôsob, alebo pre drahší, ale bezpečnejší.

Pri cene nehnuteľnosti niekoľko desaťtisíc eur sa prípadná strata rezervačného poplatku môže javiť ako málo bolestná a ľahšie sa dá oželieť (veď som mohol prísť o 70 000 eur a prišiel som len o 2 000, uff).

Zmluvná pokuta

Pre prípad nedodržania rezervačnej zmluvy by mal byť v zmluve upravený inštitút zmluvnej pokuty. Ten má zabezpečiť, aby nedošlo k svojvoľnému nedodržaniu podmienok ani jednej strany. Prípadné nedodržanie zmluvy jednej strany má byť potrestané finančným odškodnením poškodenej strany. V prípade, že dôvody nedodržania zmluvy sú na strane kupujúceho, rozdelí sa rezervačný poplatok na dve časti. Polovica pripadá realitnej kancelárii. Je náhradou preukázateľných nákladov (telefón, benzín, vynaložený čas, námaha a pod.), druhá polovica predávajúcemu (kupec s lepšou ponukou medzičasom stratil záujem a pod.) Ak sú dôvody na strane predávajúceho, realitná kancelária je povinná vrátiť peňažnú zálohu v celej výške kupujúcemu. Od predávajúceho by mala požadovať zaplatenie zmluvnej pokuty, ktorá sa rovnakým dielom rozdelí medzi realitnú kanceláriu a kupujúceho.

Platba hotovosťou

V prípade, že kupujúci má pripravenú hotovosť na kúpu nehnuteľnosti, môže hneď po rezervačnej zmluve dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve v tomto prípade nie je potrebná.

Kúpna zmluva – Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí mať svoje predpísané náležitosti a musí byť vyhotovená písomne. Nás ale zaujíma spôsob, ako od kupujúceho s čo najmenším rizikom previesť peniaze na predávajúceho. Máme 2 možnosti, vinkulovaný účet v banke alebo notársku úschovu.

Vinkulovaný účet v banke

Kupujúci si zriadi účet v banke na svoje meno a uloží naň finančné prostriedky. Charakteristickým znakom vinkulovaného účtu je, že sa na stanovený čas (2,3 mesiace) obmedzí právo kupujúceho disponovať s vloženými peniazmi. Peniaze sa na účte doslova „zamrazia“. Akékoľvek pohyby na účte môže kupujúci robiť len so súhlasom predávajúceho, dokonca účet nemôže počas určenej doby ani svojvoľne zrušiť. Akonáhle ale kupujúci predloží list vlastníctva, na ktorom je uvedený ako majiteľ, banka pošle peniaze na účet predávajúceho. Ak si kupujúci chce byť pri kúpe absolútne istý bezpečnosťou svojich peňazí, stačí mu použiť vinkulovaný účet. To však neplatí pre predávajúceho. Vinkulované účty totiž nie sú chránené pred exekútormi. Vinkulovaný účet teda v prípade vyhlásenia exekúcie na kupujúceho neposkytuje ochranu predávajúcemu. Za vinkulovaný vklad sa platí od 70 eur vyššie, bez ohľadu na výšku sumy.

Notárska úschova

Notárska úschova je pri hotovosti najbezpečnejší spôsob. Peniaze sa zložia u notára, podpíše sa zápisnica, v ktorej sa definuje, za akých podmienok a komu bude po splnení podmienok vyplatená suma. Za splnenie podmienky sa považuje predloženie listu vlastníctva, na ktorom už bude ako majiteľ uvedený kupujúci. Najväčšou výhodou je, že na peniaze nemôže nikto siahnuť, ani exekútor. Za notársku úschovu sa platí od 23,24 eur do 331,94 eur.

Hypotéka

V prípade, že kupujúci hradí časť kúpnej ceny prostredníctvom úveru, podpisuje sa po rezervačnej zmluve zmluva o budúcej kúpnej zmluve. V zmluve o budúcej kúpnej zmluve je uvedená verzia kúpnej zmluvy a najmä dohodnutý spôsob financovania kúpy nehnuteľnosti.

Kúpa bytu na hypotéku je v skutočnosti ten najbezpečnejší spôsob ako kúpiť nehnuteľnosť, pretože sa nepracuje s hotovosťou. Banka na základe vopred definovaných a neskôr splnených podmienok (po predložení listu vlastníctva) posiela peniaze predávajúcemu.

Po podpísaní kúpnej zmluvy sa musia podpísať záložné zmluvy, na základe ktorých sa na list vlastníctva napíše ako ťarcha záložné právo v prospech banky. Na prvý pohľad to vyzerá nelogicky, no záložné právo podpisuje predávajúci a banka, z ktorej kupujúci čerpá finančné prostriedky. Týmto sa banka poisťuje a zabezpečuje si nehnuteľnosť ešte pred prevodom vlastníckeho práva na kupujúceho. Iný spôsob nie je možný a banka ho ani nepovolí. Záložné právo sa na list vlastníctva zapisuje tzv. Z-kovým konaním (Z ako záznam). Podľa platných právnych predpisov má kataster na zápis záznamu 60 (kalendárnych) dní. 60 dňová lehota sa dá ale skrátiť. Ak sa spolu so záložnou zmluvou vloží do katastra aj kúpna zmluva, lehota sa skráti na 30 resp. 15 dní. Prečo?

Ak vkladáme návrh na vklad vlastníckeho práva a kúpnu zmluvu, ide o V-čkové konanie (V ako vklad). Pre vklad platia lehoty 30 dní (kolok 66 eur), v prípade urýchľovacieho poplatku (kolok 66 + 200 eur) 15 dní. Vložiť sa oba návrhy však musia v poradí:

  1. návrh na vklad záložného práva + záložná zmluva
  2. návrh na vklad vlastníckeho práva + kúpna zmluva

Prečo? Kataster najprv zapíše ťarchu na pôvodného majiteľa (zabezpečenie nehnuteľnosti pre banku) a potom zmení majiteľa nehnuteľnosti a so zmenou majiteľa prejde ťarcha automaticky na nového.

Tento postup platí v prípade, že predávajúci nemá na liste vlastníctva žiadnu ťarchu, okrem zákonného záložného práva v prospech spoločenstva alebo ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov za neplnenie preddavkov do fondu prevádzky, údržby, opráv a platby za poskytované služby podľa § 15 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ak predávajúci má ťarchu na liste vlastníctva, je potrebné túto ťarchu vymazať ešte pred podpisom záložných zmlúv (s bankou, z ktorej berie hypotéku kupujúci) a ich vkladom do katastra spolu s kúpnymi zmluvami. Ťarchou môže byť:

  • záložné právo v prospech banky (hypotéka)
  • záložné právo v prospech mesta na nesplatenú časť ceny bytu a pozemku po dobu 10 rokov od uzavretia zmluvy v prípade prevodu bytu na inú osobu ako na manžela(-ky), deti, vnukov alebo rodičov

V takom prípade musí predávajúci vyplatiť banke alebo mestu dlžnú sumu, prípadne preniesť hypotéku na inú nehnuteľnosť. Po vyplatení obdrží potvrdenie - kvitanciu. Kvitancia je návrhom na vymazanie záložného práva k nehnuteľnosti. Keďže sa vkladá len samotný návrh na výmaz záložného práva (bez kúpnej zmluvy) a ide teda o záznam, môže výmaz trvať až 60 dní.

Zvyčajne kupujúci čerpá peniaze z jednej banky, častý je ale aj spôsob z banky (hypotéka) a stavebnej sporiteľne (stavebné sporenie).

Pri čerpaní časti finančných prostriedkov zo stavebnej sporiteľne sa nezapisuje záložné právo v prospech sporiteľne. Pri podpise úverovej zmluvy podpisuje dlžník biankozmenku. Preto finančné prostriedky ako prvá poskytne stavebná sporiteľňa. Až na základe potvrdenia o poskytnutí stavebného úveru uvolní banka prostriedky na hypotéku.

Po vložení návrhov na vklad záložného a vlastníckeho práva sa čaká na rozhodnutie správy katastra. Vlastníctvo sa nadobúda až po právoplatnom rozhodnutí príslušnej správy katastra. Čiže nie už po vložení kúpnej zmluvy, ale až po vydaní nového listu vlastníctva, na ktorom je uvedený ako majiteľ kupujúci.

Po rozhodnutí správy katastra o vklade pošle kataster list vlastníctva novému majiteľovi. To však môže trvať dlhší čas. Ak nový majiteľ potrebuje list vlastníctva skôr, musí sa na katastri o priebehu konania informovať. Môže sledovať internetovú stránku katasterportal.sk, ale tam sa informácie aktualizujú len raz za týždeň. V praxi sa o toto stará realitný maklér.

Po ukončení konania si môže za 8 eur vytiahnuť list vlastníctva z katastra. Tento list vlastníctva predloží banke alebo notárovi. Banka pri hypotéke alebo pri vinkulovanom účte pošle peniaze predávajúcemu. To isté urobí notár. Týmto však proces predaja ešte neskončil.

Odovzdanie nehnuteľnosti

Pri bytoch je veľmi dôležité správne a pravdivo zaznamenať stav spotreby elektriny, vody a plynu na meračoch. Pri zaznamenávaní by mal byť prítomný maklér a obe strany. S týmito údajmi treba ísť k dodávateľom elektriny, plynu a vody. Starý majiteľ sa odhlási z odberu, nový sa prihlási. Nový majiteľ musí ísť aj za správcom domu podpísať zmluvu o výkone správy domu. Potom prevezme kľúče a môže si užívať svoj nový byt.